問法熱線丨記者實探“問題”樓盤:延期交房、開發商失聯……購房者看清這些坑

2021-03-18 06:40 大眾報業·半島網閲讀 (62681) 掃描到手機

半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 王洪智 孫桂東

3月17日,半島“問法熱線”火熱開通,因熱線火爆,為了保證更多市民有諮詢律師的機會,“問法熱線半島維權羣”同時開通,短短兩小時就有200多人加入。對於微信羣內的線索,記者第一時間落實採訪。為了讓市民瞭解更多的房產領域法律知識,半島全媒體記者也選取部分案例進行報道。

案例一:晶藍公館

買房容易交房難,購房者找誰説

200多位購房者的房子未交付

“關門關兩年了,開發商也聯繫不上,打電話也不接,發短信也不回,現在還是沒有進展。”3月17日,有在晶藍公館購買公寓的市民通過半島問法熱線維權羣反映,她在市區上班,為了方便居住,2018年4月花了100多萬購買了一套公寓,按照合同約定,交房時間是2019年3月28日,“我看還有一年就交房了,而且當時房子主體建成了,銷售人員説再有半年就建完了,所以沒有想太多。”購房者吳女士説。但是,交錢後她發現,房子建設的進度非常慢,甚至一度停滯,不少購房者擔心“要爛尾”。據介紹,過了交房日期後,開發商曾多次承諾開工,但是交房時間仍是一拖再拖。2020年4月,開發商曾承諾退款,但最後也是不了了之。據瞭解,晶藍公館有200多位購房者的房子未交付,他們是在不同的年份購買的,價格有所差異,總金額達到2000多萬。

“我是2018年買的,200多萬元全款買了兩套公寓,本來是交錢後第二天都能網籤,但是網籤一拖再拖,後來房子都被法院查封了。聽説是開發商與別人有糾紛,打官司輸了。”孫女士説。據幾位購房者介紹,2019年10月份,開發商負責人曾回覆,沒有網籤的可以退款,但是到2020年3月份,開發商又稱無法退款。

3月17日中午,記者來到延吉路上的晶藍公館,看到工地周邊圍起了圍擋,東南角的工地入口大門緊關,但從大樓外側來看,與已經建成的房子無異。工地內無法進入,但是購房者提供了此前拍攝的內部照片。據照片顯示,室內建築垃圾隨處可見,牆上都沒有刮膩子,根本無法入住。工地北側的售樓處大門緊鎖,記者擦乾淨門玻璃上的灰塵,透過玻璃看到售樓處裏面比較雜亂,牆上張貼的“市南地鐵旁 精裝準現房”廣告語引人注目。售樓處地面上落了一層灰塵,桌椅擺放比較雜亂,在角落的一個辦公桌上,擺放着一個煙盒,旁邊的煙灰缸裏裝着不少煙頭。

延期怪疫情,打6個號碼難尋開發商

在售樓處玻璃門上,開發商青島順億投資有限公司張貼了兩份落款日期為2020年11月3日的《告晶藍公館業主書》,據顯示,因持續疫情原因,影響本項目施工進度,公司對此非常重視,積極研究對策,會努力解決項目各種困難問題,儘早完成項目剩餘工程。目前,公司與合作方基本達成共識,正在細化相關各種商務條款。“去年5月份的時候,開發商就貼過告示,説是因為疫情沒法開工,疫情防控很重要,但是一拖再拖,還跟我們玩起了失蹤,我們懷疑開發商是拿着疫情當藉口,敷衍我們。”一名購房者説。

目前房子建設進展到什麼程度?對此,半島記者根據購房者提供的6個電話號碼,嘗試聯繫開發商方面。這6個手機號中,其中有4個屬於開發商方面此前負責處理此事的由先生,17日下午,記者每個號碼撥打多次,最終只有一個接通,但是沒等聽到記者的問題,對方就説“打錯電話了”。另外2個電話號碼是開發商的財務人員,記者撥打多次最終無人接聽。

“電話應該都是對的,但是多數時候沒人接,有時候能聯繫上。去年農曆臘月廿五,我打通了開發商負責人的電話,他説正在找第三方合作處理,讓我們繼續等着。”購房者孫女士説。

開發商牽扯多起官司,確有房屋被查封

記者通過企業信用查詢系統獲悉,開發商青島順億投資有限公司涉及多起法律訴訟,目前仍是被執行人。據中國裁判文書網公開信息,青島順億投資有限公司涉及民間借貸、房屋買賣合同等多起民事糾紛。據一份2020年11月份山東高院二審民事判決書顯示,2016年青島順億投資有限公司與他人簽訂協議,就延吉路項目合作事宜作出約定,事後發生糾紛。經法院判決,開發商青島順億投資有限公司償還原告借款本金4000多萬元、利息400多萬元。

據另一份去年8月的判決書顯示,2018年12月18日,購房者趙某與被告青島順億投資有限公司簽訂《延吉路·晶藍公館認購協議書》,約定原告訂購位於青島市市南區·晶藍公館1棟某户房屋,經法院查明,涉案房屋於2018年6月29日設定抵押,2019年7月5日被法院查封。因被告原因未能簽訂《青島市商品房預售合同》,被告違反協議約定,法院一審判決青島順億投資有限公司向原告雙倍返還定金10萬元,並返還購房款及利息,同時向原告賠償損失8萬元。

此前,青島市房屋交易中心工作人員接受媒體採訪時,也曾證實開發商欠了很大一筆債務,因為法院執行的原因,目前資金監管賬户沒有錢,建議晶藍公館的業主通過法律來維護自己的權利。

説法>>

爛尾問題解決不易,購房前注意這些

“我們貸款壓力很大,一個月房貸5000多元,在外租房一個月也需要兩三千元,壓力很大。我們都是普通老百姓,掏空積蓄東拼西湊,好不容易買套房,要是爛尾了,這輩子可能沒有第二次買房的能力了。”一名購房者説,他們也多次向相關部門反映,“我們希望在相關部門的介入下,我們和開發商坐下來談,拿出一個妥善的方案。”

“房屋爛尾問題,不是法律途徑能順利解決的,爛尾的話開發商肯定是違約了,消費者打官司也會勝訴,但是勝訴判決並不能解決問題,房子該爛尾還爛尾,還是住不進去。開發商有可能資不抵債,或者跑路了,沒錢賠付。這種問題只能是事前消費者慎重選擇開發商。”山東文康律師事務所黃超律師説。在選房購房時,應注意查看房地產開發企業所售項目是否取得《商品房預售許可證》(不動產首次登記證明)。購房人確定擬購房源後,應首先查清該房源是否存在已銷售、抵押、查封等限制銷售情況。購房者要充分了解房屋性質及相關購買政策,切勿在未了解政策或不符條件的情況下草率簽訂購房合同。確定購房後,應將購房款項繳入房地產開發企業的預售資金監管賬户,納入預售資金監管。認真閲讀購房合同,對房地產開發企業採取返本銷售、售後包租的方式銷售商品房均屬於違法行為,切勿輕信購買。

案例二:中紡服裝城

130多萬買商鋪,延期三年未交

百餘萬買旺鋪遭遇爛尾,承諾配套成泡影

“讓財富飆升、零風險、高收益、日進斗金、託管十年,獲取總房款72%的租金,以及經營分紅收入,租金抵去月供還有盈餘,10年白得一套鋪,商鋪增值高達500%以上”。2017年8月份,郝先生被即墨中紡服裝城的宣傳廣告單頁吸引。即墨是著名的服裝城,在這個地方買個商鋪,將來的收益可期。

隨後,他聯繫上當時的銷售人員。銷售人員向郝先生介紹了有關該地段的未來規劃、升值空間以及價格。當時,開發商在銷售商鋪時,介紹説整個項目分為三期進行建設,業主所購買的為項目一期,二期和三期分別為輕紡物流和文化創意城。

除了最初的規劃,商鋪的新型投資模式也成為眾多業主關注的焦點。郝先生説,開發商説該商鋪在購買後不允許自持,業主購買了以後,交由運營方統一經營。委託經營期限為十年,在此期限內,客户可獲得一定的投資收益。

客户第一年收益可獲得總價的6%,第二年為7%,第三至五年均為8%。而從第六至第十年,每年獲得的收益為總價的7%加商鋪房租收益的九成分紅。此外,客户還可選擇將前三年的收益直接抵扣房款,從第四年開始獲取收益。

郝先生説,以他購買的商鋪為例,前三年的租金直接抵消放款,從第四年也就是2021年1月1日開始,每年可以獲得10萬元的分紅。第十年結束後,房屋還歸郝先生所有。如果郝先生出售,開發商還能原價購買。“基本上是穩賺不賠的,業主不用承擔風險,”業主李女士説,但是,誰也沒想到,房子過了三年還是2017年看到的那樣。不僅如此,房產證辦不下來,交房遙遙無期。他們2017年8月交付定金和團購款,2017年9月7日交付首付款。開發商在時隔半個月之後才向業主出具商鋪被抵押的事實。

李女士説,想要好好投資商鋪,交房遙遙無期,業主們想要退房,開發商直接表示,要退只能走法律程序。

開發商表示已成立專門機構,年內有望解決

2020年1月份,開發商青島市中紡四季青實業股份有限公司曾給業主以文字形式進行過答覆。記者在這份《關於部分業主質疑問題的回覆》中看到,公司表示正在推進房產證的案例工作,預計2020年上半年就能辦理房產證。因滯後辦理房產證而產生的違約金,公司將按照合同約定進行核算和支付。同時,不會因為銀行抵押問題,影響房產證的辦理。

對於二期、三期的規劃問題,該公司表示為即墨區政府根據市場經濟狀況,對地塊進行新的規劃和調整,並非公司行為。公司自2017年試運營以來,在招商運營方面積極投入,陸續推出各項措施,保障市場的穩定有序發展。

業主購買商鋪後委託給第三方運營公司,第三方公司按照約定支付業主租金。公司已經多次與受委託第三方公司溝通,能夠保證及時向業主支付託管收益。

郝先生説,又是一年過去了,開發商所承諾這些,都沒有做到。沒有給業主們辦下來房產證,而且商場也沒開起來,託管收益更是沒有人收到。

17日下午,記者採訪了開發商青島市中紡四季青實業股份有限公司的相關負責人丁先生。丁先生回覆説,之前存在的問題都已經解決了,他們公司也成立了專門的小組,全力推進事情的解決,事情很快就會處理好。記者問是否有明確的時間表,丁先生表示今年年內應該會解決。

管理部門最新答覆:將加快推進解決

今年3月8日,即墨國際商貿城管理委員會對於中紡業主關心的問題,也進行了書面答覆。記者在業主提供的這份答覆書上看到,經商貿城管委會多次協調,中紡服裝城項目大證已經於2020年8月8日辦理完畢,購房業主只要申請即可辦理分户房產證,同時已通知中紡公司儘快協助業主辦理房產證。部分委託管理的商鋪已臨近支付租金時間,已經多次與受託第三方公司溝通,以確保能及時支付。

關於售後返租的問題。委託管理合同是由購房者自願選擇,購房業主可依據與商業管理公司簽署的委託管理合同主張自己的合法權益。

下一步,針對中紡服裝城存在的問題,相關部門已經成立專班,不定期發佈工作進展情況。目前,經與中紡公司協商並達成一致,正在通過訴訟調解方式加快推進解決方案。

案例三:魯商藍岸公館

延期半年交付,違約金到底咋算

2019年11月,郭女士在南京路魯商藍岸公館全款買了房,合同上約定是2021年3月31日交房。但開發商通知了業主們兩次,因疫情原因要延期交付。郭女士覺得開發商應該出示證明,保證到底賠付幾個月的違約金。

據郭女士介紹,開發商方面第一次通知是通過微信,告知購房者交房時間改到了6月份,併發過來一個延期交房的通知函,據顯示,按照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條的規定及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條的規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任。而本次新冠肺炎疫情屬於不可抗力事件,因此按照法律規定及合同約定,有權延長交付期限。

第二次延期交房通知是書面形式,交房日期改到了9月30日,理由同樣是疫情原因不能按期交付房屋。她認為開發商應該出具書面材料,標明違約賠付日期的時間段,明確因疫情導致開發商違約的免責天數。

對此,記者撥打了售樓處的電話,但是電話一直處於佔線狀態。隨後,記者根據楊女士提供的手機號,聯繫到客户經理楊女士。楊經理介紹,開發商這邊已經給業主們發了兩次通知函了,已經説明了為何延期,業主們應該已瞭解,疫情是個不可抗力,同時也告知了新的交房日期。對於違約金,楊經理表示,業主們的合同裏都有表明,按照合同裏執行。而對於郭女士要求出具“明確開發商免責時間”的書面材料,楊女士表示暫時無法提供,對於此事也已上報公司領導。

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